Wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält, ist der Vermieter nicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete geltend zu machen. Dies erklärte kürzlich der Bundesgerichtshof in einer veröffentlichten Entscheidung (BGH VIII ZR 118/07).

Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), kommentierte das BGH-Urteil dahingehend, dass der Bundesgerichtshof mit diesem Urteil seine klare und eindeutige Linie bei der Schönheitsreparatur-Rechtsprechung fortsetze und seine Entscheidung aus dem Vorjahr (BGH VIII ZR 181/07) bestätige. „Das Risiko, dass die Regelung unwirksam sein kann, trägt derjenige, der im Mietvertrag Klauseln vorgibt“, so Siebenkotten. „Auch bei Schönheitsreparaturen gilt das. Die Konsequenzen tragen muss der Vermieter, der eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart. Mit einem Zuschlag zur Miete kann er nicht entschädigt oder belohnt werden.“

Weil die vom Vermieter formulierte Vertragsregelung unwirksam war, musste in dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen beziehungsweise bezahlen. Der Vermieter forderte als Ersatz oder Ausgleich einen Zuschlag zu der bisher gezahlten Miete. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass dies zu Unrecht geschah. Immer nur Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf danach der Vermieter fordern. Durch die gesetzliche Regelung soll es dem Vermieter ermöglicht werden, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für die Berechtigung einer Mieterhöhung bilden somit die Marktverhältnisse den Maßstab. An den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen orientiert sich hingegen der vom Vermieter geltend gemachte Zuschlag. Ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt wird auf diese Weise aber ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Das passt nicht in das gesetzliche System der Vergleichsmiete und ist somit unzulässig.